Modelli d’uso del suolo urbano

esplorando la città si comprende come i vari usi del suolo siano distribuiti al suo interno, come i formano le diverse aree sociali e con i controlli sociali, quali regolamenti circa la destinazione d’uso dei suoli (zoning) incidano sulla struttura.

Le principali variabili che hanno plasmato i tratti urbani ricorrenti delle città dell’Europa Occidentale e dell’America anglosassone sono state: accessibilità, mercato concorrenziale, le tecniche di trasporto disponibili.

L’accessibilità: i terreni di solito sono di valore direttamente proporzionale alla ‘’capacità di rendita di posizione’’, in teoria l’ubicazione più interessante ed efficiente per tutte le funzioni e per i residenti di una città sarebbe quella in corrispondenza del punto che consente di realizzare il massimo livello di interscambio possibile. In pratica un negozio sorgerà dove i potenziali clienti possono più facilmente raggiungerlo.

La società però ritiene che alcune funzioni siano desiderabili a prescindere dalla loro competitività sul piano economico, si presume che a una scuola, parchi, edifici pubblici vengano assegnati spazi necessari senza ricorrere al sistema dell’asta per aggiudicare quel terreno. Per altri usi, gli spazi vengono assegnati dalle forze di mercato attraverso il sistema della competizione. Per esempio i commercianti che offrono un’ampia scelta di prodotti di qualità elevata si rivolgono a una clientela dislocata su un territorio più esteso e pertanto ricercano e occupano perlopiù i lotti ubicati all’interno del distretto centrale degli affari CBD, che risulta localizzato in corrispondenza della convergenza dei mezzi di trasporto pubblico.

L’asta per l’assegnazione di un terreno dovrebbe produrre due modelli di ‘’decadimento con la distanza’’ distinti ma interconnessi: uno relativo ai valori dei terreni e l’altro riferito alla densità della popolazione, via via che la distanza dal CBD aumenta, la densità di popolazione diminuisce. Se si considerano i modelli urbanistici più antichi come i borghi piazzati sulle colline, nella periferia urbana più sarà impegnativo percorrere la distanza fra il centro e l’area circostante e minore sarà il prezzo del lotto.

Con il tempo le città hanno sempre assistito a cali e incrementi demografici. Quando il centro della città era congestionato il ceto medio\benestante tendeva a trasferirsi in aree più esterne, lasciando a classi subalterne e al degrado il centro. Attualmente data la vicinanza delle funzioni, i benestanti tendono a traferirsi nella zona centrale, sfruttando ricche strutture condominiali riqualificate e la vicinanza a funzioni di alto livello. Tale inversione di tendenza si è palesata anche nelle aree urbane americane dove dopo il 2000 i giovani ad alto redito hanno scelto alloggi accessibili in zone centrali.

Modelli:

I modelli si differenziano nella descrizione di ciò che si trova all’esterno del CBD.

1. 
   Modello a struttura concentrica (Burgess): sviluppato per spiegare le dinamiche sociali osservate nelle città americane durante gli anni 20, la comunità urbana si distribuisce come una serie di anelli concentrici.
   

1.CBD

2. zona di transizione

3. residenze lavorative

4. residenze benestanti

5.zona ‘’pendolari’’



CBD

1. 
   CBD: il cuore dell’area. A delimitarlo vi è una zona periferica.
   
2. 
   Zona di transizione: degradata, un tempo abitata da ricchi, che abbandonarono il centro con l’espansione urbana. Palazzi fatiscenti, alta densità abitativa, presenza di quartieri etnici.
   
3. 
   Zona residenziale per i lavoratori: manodopera industriale, spesso cittadini di seconda generazione. Tipica dei redditi medio-bassi, di chi può permettersi un’abitazione dignitosi a prezzi modici.
   
4. 
   Zona residenziale benestanti: case unifamiliari o appartamenti dai costi d’affitto elevati. Zona occupata da chi era abbastanza ricco da scegliere dove abitare e da poter sostenere i costi del trasporto verso il CBD.
   
5. 
   Zona di ‘’pendolari’’: evidenziata successivamente alla teorizzazione del modello, consiste in sobborghi residenziali a bassa densità abitativa.
   

2. 
   Modello a settori (Hoyot): le aree residenziali con affitti elevati si sviluppano verso l’esterno lungo le principali arterie di comunicazione. Adiacenti a questi settori, ci sono quelli del ceto medio mentre le fasce a basso reddito occupano i settori di espansione.
   

3. 
   Modello a nuclei multipli (Harris e Ullmann): le grandi città si espandono verso la periferia a partire da molteplici nodi di crescita con funzioni speciali. L’espansione in periferia dei nuclei determina un processo di agglomerazione e l’incontro di usi spesso incompatibili fra loro.
   

Non ha una struttura regolare che parte da un unico centro e si sviluppa con una sequenza di aree concentriche o una serie di settori, ma si fonda su aggregati di attività in contrasto fra loro che si espandono separatamente.

Tale condizione si origina dai vantaggi dell’agglomerazione di funzioni simili, tuttavia sul lungo periodo funzioni fra loro incompatibili si trovano a stretto contatto. Si sviluppano dei nuclei che offrono funzioni poiché gli abitanti sono scoraggiati dalla distanza dal CBD e quindi non usufruiscono delle funzioni di questo. Col tempo nuclei secondari diventano sempre più autosufficienti (modello tipico delle città italiane come Roma, Napoli, Torino, Milano).

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